Arrêté de péril : Définition et cadre juridique

L’arrêté de péril (ou arrêté de mise en sécurité) pour la forme, désigne un état nommé « Habitat menaçant ruine » dans les faits. Ce sujet concerne nos activités en tant qu’experts, mais également en tant qu’acteurs du bâtiment. En comprendre la définition, les termes, les conséquences et les causes : C’est notre métier.

L’arrêté de mise en sécurité (ou arrêté de péril) est une mesure administrative destinée à protéger la sécurité des personnes lorsqu’un immeuble (ou une partie d’immeuble) présente un danger en raison de son état (risque d’effondrement, éléments menaçant de tomber, risques électriques, etc.). Il ne s’agit pas d’une procédure d’insalubrité stricto sensu (qui relève d’un autre régime), mais d’une police spéciale du bâtiment fondée sur le Code de la construction et de l’habitation (CCH) et mise en œuvre par le maire de la commune.

« Habitat menaçant ruine » (au sens juridique) est la cause matérielle, in situ, alors que l’arrêté en est la manifestation administrative suite à une expertise. Examinons tout cela, dans le détail, car c’est notre dossier du jour.

 

 

Arrêté de mise en sécurité : Le cadre légal, la définition et les notions générales

Le régime du péril résulte principalement des dispositions du CCH code de construction et de l’habitation) notamment les articles du Livre V relatifs aux immeubles menaçant ruine. Ce terme reviendra souvent. Deux catégories juridiques sont à distinguer :

• Péril imminent : Danger grave et actuel nécessitant une intervention d’urgence (expertise sous 24 heures, mesures conservatoires rapides, interdiction d’accès ou évacuation immédiate).
• Péril « ordinaire » (non imminent) : L’immeuble présente un danger mais celui-ci n’est pas d’actualité immédiate ; le maire met en demeure le responsable d’exécuter des travaux dans un délai, sous peine d’astreintes et/ou d’exécution d’office.

 

L’arrêté de péril est un acte administratif unilatéral : il est notifié aux propriétaires et, quand ils sont connus, aux titulaires de droits réels, aux occupants, et au syndic s’il s’agit d’une copropriété. L’arrêté peut comporter une interdiction d’habiter (temporaire ou définitive) et prescrire des travaux de mise en sécurité ou de démolition partielle.

 

 

Généralement, toutes les dispositions éclairées aux termes de l’expertise sont à la charge du ou des propriétaires de l’immeuble, sous entendu que ce dernier n’est pas convenablement entretenu, mais peut également être à charge de la commune. Nous examinerons ces cas de figure.

 

• Crédit schéma ci-dessus (et excellent récapitulatif) : Maire de la ville de Clichy.
• Consulter le texte de référence sur LEGIFRANCE.

 

Arrêté de péril : Déclenchement et acteurs

La procédure peut être engagée :

• à l’initiative du maire, qui exerce la police communale de sécurité du bâti ;
• à la suite d’un signalement (voisin, occupant, services municipaux, etc.) ;
• parfois, sur rapport des services de l’État (préfecture) ou après un événement (tempête, incendie, tassement de terrain). Lire l’article très intéressant sur le site de la ville de Clichy.

 

Ci-dessus : Exemple de mesure provisoire mise en place suite à un arrêté de mise en sécurité. Crédit photo : S.USTUN / Google Pixel 9 PRO.

En cas de péril imminent, le maire doit demander la nomination d’un expert judiciaire ou administratif (par la juridiction administrative compétente) qui, dans un délai bref (24 heures après sa nomination selon la réglementation), constate l’état et recommande les mesures à prendre. Si l’expert constate l’imminence du péril, des mesures d’évacuation et de protection peuvent être ordonnées immédiatement.

 

Procédure de l’arrêté de péril pas à pas (schéma opérationnel)

1. Constat : signalement ou constat municipal ; relevés et photographies, rapport technique.
2. Mise en demeure (sauf urgence absolue) : le maire notifie au propriétaire (ou syndic) un ordre de réaliser des travaux dans un délai précis ; la notification précise la nature des travaux et peut assortir l’obligation d’astreintes journalières en cas de non-exécution : Accéder au fascicule du site service-public.fr.
3. Procédure d’urgence : si péril imminent, expertise en 24 h, décision municipale d’évacuation/interdiction et mesures conservatoires d’office.
4. Travaux d’office : si le responsable ne s’exécute pas, la collectivité peut faire exécuter les travaux aux frais du propriétaire (exécution d’office), puis le cas échéant en réclamer le remboursement (avec intérêts) et appliquer des astreintes.
5. Mainlevée : lorsque les travaux ou mesures ont levé le danger, le maire prononce la mainlevée de l’arrêté ; celle-ci est notifiée et peut entraîner la cessation des mesures d’interdiction.

 

Effets juridiques et pratiques

• Interdiction d’habiter / évacuation : l’arrêté peut suspendre immédiatement la jouissance des lieux ; le loyer peut cesser d’être dû à compter d’une date fixée par les textes (régime du relogement à envisager). Les occupants évacués ont des droits spécifiques (aide au relogement selon la situation et la nature de l’occupation).
• Obligations du propriétaire : exécuter les travaux prescrits, proposer un relogement temporaire si l’interdiction est temporaire et qu’il y a des locataires, supporter les charges et pénalités en cas de carence. Le refus ou l’omission peut entraîner astreintes, exécution d’office et poursuites. Je vous invite à consulter le dossier très pertinent de Me Mouy.
• Recours financier pour la collectivité : la commune peut engager les travaux et ensuite en réclamer le remboursement au propriétaire (recouvrement forcé possible). Les sommes avancées peuvent être assorties d’intérêts et majorations.
• Publication et inscription : à la demande de la mairie, l’arrêté peut être publié au fichier immobilier ou inscrit au livre foncier, ce qui alerte d’éventuels acquéreurs et inscrit la mesure dans la publicité foncière.

 

Conséquences pénales et civiles

Le défaut d’entretien d’un immeuble entraînant un péril peut engager la responsabilité civile et, dans certains cas, la responsabilité pénale du propriétaire (mise en danger d’autrui, infractions d’urbanisme si elles ont contribué à l’état). Par ailleurs, la commune peut solliciter des mesures conservatoires et des astreintes pour contraindre à l’exécution. Les victimes de dommages peuvent agir en responsabilité civile pour obtenir réparation. Source : Me Peyronnet / Avocat.

 

Causes fréquentes de déclenchement de l’arrêté de péril

 

Ci-dessus : Grave péril concernant les immeubles de la rue Tivoli à Marseille suite à une explosion. Crédit photo : S.USTUN.

Les causes typiques d’un arrêté de péril sont variées :

• Altérations structurelles (fissures, affaissements de fondation, corrosion d’éléments porteurs).
• Effondrement partiel d’un plancher ou d’un mur porteur ;
• Chute d’éléments de façade (balcons, corniches).
• Dégradations liées à l’humidité, infiltrations ou incendie affectant la stabilité.
• Absence d’entretien généralisé (toiture, drainage, etc.) ou modifications non conformes au permis de construire ayant fragilisé la structure.
• Evénements externes (tempêtes, séismes locaux, tassements). Ces causes déterminent le caractère urgent ou non de la mesure.

 

Le cas de la rue d’Aubagne ou plus récemment celui de la rue Tivoli à Marseille sont très représentatifs de la nécessité de déclarer un arrêté de péril. J’ai personnellement été sollicité sur le sinistre de la rue Tivoli, où le péril était réel et sérieux. Ce ne sont évidemment pas les seuls cas.

 

Incidences pour les tiers (locataires, voisins, acquéreurs)

 

Ci-dessus : Exemple réel d’un arrêté de mise en sécurité affiché sur le bâtiment qui menace de péril. Crédit photo : S.USTUN / Google Pixel 9 PRO.

• Locataires : peuvent voir l’occupation interrompue ; en cas d’éviction, le propriétaire est généralement tenu d’assurer le relogement provisoire lorsque l’arrêté l’exige ; ils peuvent aussi demander la suspension ou le remboursement de loyers.
• Voisins et piétons : l’arrêté protège également les tiers — fermeture d’un trottoir, périmètre de sécurité — et l’autorité municipale peut imposer des mesures préventives sur des immeubles mitoyens.
• Acquéreurs potentiels : l’existence d’un arrêté de péril, surtout s’il est publié, affecte la valeur vénale et oblige à une information préalable lors d’une transaction ; des garanties et actions en répartition peuvent également exister entre copropriétaires.

 

Moyens de contestation et recours

Le propriétaire ou tout intéressé peut contester un arrêté de péril devant le tribunal administratif (recours pour excès de pouvoir) et éventuellement demander une expertise complémentaire. En cas d’inaction municipale — si le péril est manifeste et que la commune n’agit pas — les tiers peuvent saisir le maire ou le juge pour obtenir des mesures conservatoires. Les procédures contentieuses sont souvent techniques et nécessitent le concours d’un avocat, d’un sapiteur, et/ou d’un expert en bâtiment.

 

Consulter le texte sur le site gouvernemental.

 

Bonnes pratiques / prévention et gestion

Pour les propriétaires : Contrôle régulier du bâti (toiture, façades, fondations), entretien préventif, expertise structurelle en cas de signe d’alerte (fissures, affaissement), régularisation des travaux non conformes et souscription d’assurances adaptées.

Pour les collectivités : disposer d’un protocole d’alerte et d’expertise, communiquer précisément aux occupants et assurer le recouvrement rapide des coûts d’office. Une gestion réactive permet de limiter les risques humains et financiers.

Le cas des accidents tels que les explosions et le risque d’effondrement est également un sujet que nous aborderons en ce qui concerne le pouvoir de police du maire. Dans tous les cas de figure, il faut comprendre et maîtriser les notions que nous venons d’évoquer, afin d’y répondre, en tant qu’experts.

Je le rappelle, au risque de me répéter, l’arrêté de péril n’est que la forme administrative d’un constat structurel de fond qui concerne le bâtiment. Il faut donc observer de manière efficace et proportionnée toutes les mesures d’urgences envisageables : Voir ma photo d’illustration (in situ) ci-contre.

En cas de non-action, ou d’attentisme, les conséquences peuvent devenir dramatiques pour les éventuelles victimes, et terribles pour les donneurs d’ordres ayant sous estimés les risques après avoir été alertés. Malheureusement, le risque est parfois « invisible », tel que ce fut le cas pour l’effondrement des balcons de Antibes, ou bien encore de la terrasse en bois d’une salle communale dans le Cantal. Deux sujets que j’ai traité dans le magazine.

Crédit photo : S.USTUN / Google Pixel 9 PRO.

 

Autrement dit

L’arrêté de péril est un instrument juridique essentiel de protection publique : il vise avant tout à préserver la sécurité des personnes face à des bâtiments dangereux. Il combine des procédures d’urgence (expertise rapide, évacuation) et des mesures contraignantes pour obliger le propriétaire à remédier à la situation (mise en demeure, astreintes, exécution d’office). Si la procédure est souvent lourde et source de tensions (impacts financiers, relogement), elle demeure nécessaire pour prévenir des catastrophes évitables et responsabiliser les propriétaires sur l’entretien du patrimoine bâti. Pour toute situation concrète, il est recommandé de se référer aux textes du CCH et de solliciter conseil auprès d’un avocat spécialisé ou d’un expert en bâtiment.

 

Pour aller plus loin dans ce dossier :

 

 

Modèle de courrier de recours contre un arrêté de péril

Objet : recours gracieux (ou hiérarchique) contre un arrêté de péril.

À adresser au Maire de la commune (ou au Préfet, en cas de recours hiérarchique)

 

[Vos prénom, nom]

Adresse : [Votre adresse complète]

Téléphone : [Votre numéro]

Courriel : [Votre adresse mail]

 

À

Monsieur/Madame le Maire

Hôtel de Ville de [Nom de la commune]

[Adresse de la mairie]

 

[Ville], le [Date]

 

Objet : Recours gracieux contre l’arrêté de péril en date du [date de l’arrêté] concernant l’immeuble sis [adresse complète]

 

Fond du courrier

Monsieur/Madame le Maire,

Par la présente, j’ai l’honneur de former un recours gracieux contre l’arrêté de péril pris le [date], portant sur l’immeuble dont je suis propriétaire (ou copropriétaire, locataire, mandataire, etc.), situé [adresse précise].

Je conteste cet arrêté pour les motifs suivants :

 

1. Sur la procédure :

Je relève que [par exemple : l’expertise préalable n’a pas été diligentée dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation, ou bien les délais de notification n’ont pas été respectés].

 

2. Sur le fond :

L’immeuble ne présente pas, à ce jour, de danger grave et immédiat justifiant une procédure de péril imminent. Une contre-expertise technique réalisée le [date] par [nom de l’expert ou de l’entreprise] conclut à [résumé des conclusions : absence de risque imminent, stabilité structurelle, travaux de maintenance mineurs].

 

3. Sur les conséquences disproportionnées :

L’interdiction totale d’habiter porte une atteinte excessive à mes droits, alors que des mesures de protection partielles (sécurisation de la façade, interdiction temporaire d’une seule pièce, etc.) auraient suffi.

 

En conséquence, je vous prie de bien vouloir reconsidérer cet arrêté et d’en prononcer la mainlevée (ou sa modification), dans l’attente de la régularisation des travaux nécessaires.

 

Je vous prie d’agréer, Monsieur/Madame le Maire, l’expression de ma considération distinguée.

Signature

[Nom et qualité du requérant]

 

💡 Notes pratiques :

• Le recours gracieux doit être exercé dans les deux mois suivant la notification de l’arrêté.
• Si la mairie rejette ou garde le silence pendant deux mois, un recours contentieux peut être introduit devant le tribunal administratif.
• Il est fortement conseillé de joindre des justificatifs techniques (rapport d’expert, devis de travaux, photos).

 

Check-list technique pour prévenir un arrêté de péril

Cette check-list est destinée aux propriétaires, syndics et bailleurs souhaitant anticiper les risques structurels et éviter une procédure de péril.

 

État structurel général

• ☐ Vérifier la stabilité des fondations (absence de fissures traversantes, affaissement localisé).
• ☐ Examiner les murs porteurs et les planchers pour détecter fissures, gonflements ou affaissements.
• ☐ Surveiller la charpente (déformation, bois attaqué par l’humidité ou les insectes xylophages).
• ☐ Faire réaliser, tous les 10 à 15 ans, une expertise structurelle par un ingénieur BTP ou un bureau d’études.

 

Enveloppe du bâtiment

• ☐ Entretenir la toiture : tuiles ou ardoises manquantes, gouttières obstruées, infiltrations.
• ☐ Vérifier les façades : enduits, balcons, corniches, garde-corps — tout élément détaché constitue un danger.
• ☐ Contrôler l’état des ouvertures (huisseries, linteaux fissurés, menuiseries instables).
• ☐ Assurer une étanchéité correcte (joints de façade, couverture, descentes pluviales).

 

Humidité et salubrité

• ☐ Surveiller la ventilation : un bâtiment non ventilé s’altère rapidement (mérule, moisissures).
• ☐ Traiter les infiltrations à la source (fuites de toiture, joints dégradés, réseaux défectueux).
• ☐ Faire vérifier régulièrement les réseaux d’eau et d’évacuation.

 

Sécurité des occupants

• ☐ Vérifier la solidité des escaliers, garde-corps et balcons.
• ☐ Installer une signalisation temporaire si un élément devient dangereux.
• ☐ Conserver un registre d’entretien consignant toutes les interventions et inspections (utile en cas de litige).
• ☐ Prévoir une assurance propriétaire non occupant ou multirisque adaptée aux bâtiments anciens.

 

J’ai déjà évoqué la pertinence d’une assurance PNO dans mes précédents article et je vous invite à consulter mon dossier sur ce sujet.

 

L’assurance PNO et son importance en phase chantier.

 

Gestion administrative et juridique

• ☐ Se tenir informé des avis de la mairie ou du service hygiène.
• ☐ Anticiper les contrôles : réaliser les travaux dès les premiers signalements.
• ☐ En copropriété, soumettre toute alerte structurelle à l’assemblée générale et obtenir un vote rapide des travaux de sauvegarde.
• ☐ En cas d’immeuble locatif, réagir dès la première mise en demeure du maire : le silence vaut carence et expose à l’exécution d’office.

 

Résumé :

Un propriétaire vigilant est celui qui agit avant l’arrêté, en maintenant son bâtiment dans un état conforme à la sécurité publique. Une gestion préventive, même coûteuse à court terme, évite des astreintes, procédures et pertes de loyers bien plus lourdes à long terme.

 

Articles clés du Code de la construction et de l’habitation (CCH)

Pour référence juridique, voici un résumé commenté des principaux articles du CCH encadrant la procédure de péril (régime en vigueur depuis la recodification de 2023-2024).

Livre V – Titre II : Sécurité et entretien des bâtiments.

 

Article L.511-1 CCH

• > Permet au maire d’intervenir lorsque la solidité d’un bâtiment menace la sécurité publique.
• > Le maire peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour supprimer le danger.

 

Commentaire :

C’est la base de la compétence municipale en matière de péril. Il s’agit d’une police spéciale distincte de la salubrité (qui relève du Code de la santé publique).

 

Article L.511-2 CCH

• > En cas de péril imminent, le maire saisit sans délai le juge des référés pour désigner un expert.
• > L’expert constate la réalité du danger et propose les mesures urgentes à prendre.
• > Le maire peut ordonner l’évacuation immédiate et la mise en sécurité du bâtiment.

 

Commentaire :

Cet article institue la procédure d’urgence absolue. L’expertise est obligatoire avant tout arrêté de péril imminent.

 

Article L.511-3 CCH

• > Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans le délai fixé, la commune peut y procéder d’office à ses frais.
• > Les dépenses avancées par la commune sont recouvrées comme en matière de contributions directes.

 

Commentaire :

C’est le fondement de l’exécution d’office et du recouvrement forcé. La commune agit « pour compte et risque du propriétaire ».

 

Article L.511-4 CCH

• > L’arrêté peut prononcer une interdiction temporaire ou définitive d’habiter les lieux.
• > Cette interdiction prend effet à la date fixée par l’arrêté et s’impose à tous occupants.

 

Commentaire :

Cette disposition protège les habitants tout en suspendant le paiement des loyers et en déclenchant les droits au relogement.

 

Article L.511-5 CCH

> La mainlevée du péril est prononcée par arrêté du maire après vérification de l’exécution complète des travaux prescrits.

 

Commentaire :

C’est la clôture officielle de la procédure. La mainlevée est un acte distinct, publié comme l’arrêté initial.

 

Article L.511-6 CCH

> Les arrêtés de péril sont notifiés aux propriétaires, syndics et titulaires de droits réels et sont publiés au fichier immobilier.

 

Commentaire :

Cela garantit la transparence immobilière : un acheteur ne peut ignorer l’existence d’un arrêté publié.

 

Article L.511-7 CCH

• > Le maire peut infliger une astreinte journalière jusqu’à l’exécution des travaux prescrits.
• > L’astreinte cesse de courir à la date de la réception des travaux.

 

Commentaire :

L’astreinte a un caractère coercitif : elle incite le propriétaire à agir rapidement sous peine d’alourdir la dette.

 

Article L.511-8 CCH

> Lorsque la carence du propriétaire est constatée, la commune peut saisir le juge pour obtenir l’autorisation de procéder d’office à la démolition de l’immeuble menaçant ruine.

 

Commentaire :

Cet article encadre les cas extrêmes : lorsqu’on ne peut plus consolider l’immeuble.

 

Articles R.511-1 et suivants (partie réglementaire)

Ces articles précisent les modalités pratiques :

• forme des notifications,
• délais d’exécution,
• contenu du rapport d’expertise,
• modalités de recouvrement des frais et astreintes.

 

Jurisprudence sur l’arrêté de péril (arrêté de mise en sécurité)

Comme pour tout, il existe également des cas singuliers qui créent un courant jurisprudentiel. C’est évidemment le cas en matière administrative et plus particulièrement pour les arrêtés de périls.

Je vous invite simplement à découvrir ce cas très singulier, qui peut porter à réflexion. Nous parlerons plus précisément d’une requalification du statut du péril, plutôt que de son évidence réelle. Ce cas de 2007 ouvre à discussion sur la qualification du péril selon le pouvoir du maire (police générale ou police spéciale). Très instructif pour les experts souhaitant développer la question.

 

Jurisprudence sur un arrêté de péril annulé par le conseil d’État.

 

Conclusion générale

L’arrêté de péril est une mesure grave mais nécessaire pour assurer la sécurité publique face aux bâtiments menaçant ruine.

Sa prévention repose sur une gestion patrimoniale rigoureuse et un dialogue constant entre les propriétaires, les syndics et les autorités locales. Lorsqu’il est pris, un recours fondé et argumenté (soutenu par une expertise contradictoire) peut permettre d’en atténuer les effets ou d’en obtenir la révision.

 

Merci pour vos lectures et bon chantier.

Serge USTUN.