Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : Les bases et les subtilités à connaître pour tout propriétaire afin de se protéger des risques sur un logement locatif, en phase travaux ou en phase courante. La question n’est pas anodine, d’ailleurs elle se révèle d’une grande pertinence et plus particulièrement, en après sinistre.
Pour mes confrères, experts de compagnie ou experts d’assurés, une petite piqure de rappel ne fait pas de mal. Sur Monbatiment.fr nous parlons très régulièrement de sinistres, alors il est temps d’aborder les bons réflexes qui permettent d’y faire face. Cela s’adresse à vous, lecteurs, si vous êtes concernés.
L’assurance PNO : Pourquoi est-elle essentielle pour les bailleurs non occupants ? C’est notre sujet du jour.
Qu’est-ce que l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) ?
Dans les grandes lignes, et pour démystifier un peu tout ça, je vais tenter d’être le plus simple possible pour définir ce qu’est une assurance PNO. Ce n’est pas nécessairement clair pour tout le monde et je le conçois. Le réflexe premier d’un propriétaire non occupant étant de s’imaginer que : Mon locataire est assuré, c’est une condition pour signer le bail.
Certes !
Mais voilà, c’est un peu plus subtil que cela. Ça tombe bien car c’est notre sujet du jour et cela concerne les propriétaires, mais également mes confrères en expertise bâtiment. Donc, on débrief :
- Assurer une défaillance du locataire (pas assuré ou en défaut).
- Compléter l’assurance du locataire en cas de risque non garanti.
- Garantir le risque émanant de votre bien, qui impacterait votre locataire (nous y reviendrons, c’est très important).
- Vous assurer en cas de logement non loué, vacant, ou en rénovation.
- Élargir vos garanties en responsabilité civile.
- Article explicatif sur le site LegalPlace.
- Mentions officielles sur le site institutionnel du service public.
En outre, j’attire votre attention sur le fait qu’il peut également s’agir d’une résidence (ou d’un bien) qui n’est pas nécessairement actuellement loué, mais qui peut être simplement en phase travaux. Cette « phase », qui peut aller de quelques semaines à plusieurs mois, doit faire l’objet de votre attention en termes de responsabilités, et de garanties.
L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est-elle obligatoire ?
Absolument pas ! Enfin oui et non.
L’assurance PNO est obligatoire pour les propriétaires bailleurs en copropriété. C’est la règle suite aux dispositifs mis en place par la Loi ALUR de 2014.
Consulter le texte sur le site du gouvernement.
En revanche, pour les propriétaires non occupants de logements individuels (donc hors copro) cette dernière est facultative. Ceci dit, et par expérience, je vous confirme que le risque est réel et sérieux, autrement dit : C’est indispensable.
Ce ne sont pas les exemples qui manquent, d’autant plus que les sinistres locatifs sont nombreux. Il faut aujourd’hui dire les termes : L’assurance PNO n’est plus un luxe, c’est une évidence.
Quel intérêt d’opter pour une assurance PNO ?
Vous devez comprendre que cette assurance joue le rôle de garde fou. Elle vient combler les lacunes et les défaillances qui résulteraient d’un locataire mal assuré ou d’un sinistre sortant du cadre de la prise en charge d’une garantie conventionnelle. C’est la raison pour laquelle j’insiste sur la phase « travaux », qui laisse régner un flou sur les garanties conventionnelles.
Ce rôle de « Libero » ou devrais-je dire, de « pilier » plutôt, est d’encaisser toute situation qui ne serait pas couverte par ailleurs. C’est un vrai garde fou, et croyez moi, les cas ne sont pas anecdotiques.
On résume : L’assurance PNO est un réel complément de l’assurance habitation du locataire (la multirisques) en cas d’insuffisance ou d’absence de couverture de cette dernière.
Exemple : L’assurance du locataire ne couvre pour ainsi dire jamais les dépendances. Lors d’une expertise pour impact de véhicule motorisé sur une porte de garage, l’assureur n’a pas indemnisé le propriétaire non occupant et le remplacement de la porte fut à la charge de ce dernier.
Le grand atout d’une assurance PNO réside dans la responsabilité civile qu’elle offre. Cette dernière est beaucoup plus étendue que celle incluse dans une multirisque habitation standard (MRH).
Cas particulier : Les meublés et la PNO
Le cas des meublés est très singulier.
Du point de vue de la prise en charge du sinistre, jusqu’à la tranche 2 de l’IRSI (dégâts inférieurs à 5000 euros), c’est la PNO qui entre en garantie. Peu de propriétaires le savent, mais c’est factuel.
Le meublé n’est pas considéré comme une location permanente, et dans ce cas, l’assureur l’assimile à un logement secondaire pouvant être vacant. Comme nous l’avons vu plus haut, dans ce cas, seule la PNO peut vous garantir d’éventuels sinistres.
Consulter mon dossier sur la convention IRSI.
Résidence secondaire et PNO : La variante
Une résidence secondaire peut être soumise à la souscription d’une assurance PNO. Du moins si vous ne souhaitez pas prendre de risques inutiles. Dans ce cas, il existe une variante à la PNO, car nous ne sommes pas « stricto sensu » dans le même cadre juridique.
Encore une fois, dans ce cas précis je vous laisse vous rapprocher de votre gestionnaire qui saura évidemment vous aiguiller sur le meilleur contrat. En phase travaux, la question peut éventuellement se pose entre PNO et assurance « résidence secondaire ». Cela fait partie des subtilités que nous pourrons éventuellement évoquer ultérieurement, dans un dossier dédié.
Exemple 2 : La chute d’une tuile sur un passant ou sur un voisin, sur votre résidence secondaire : La MRH ne couvre pas le risque sur les tiers, mais seulement sur vous même. Seule la PNO prendra en charge les dégâts causés sur les tiers dans ce cas.
Qui assure quoi ? Le trio gagnant
Pour rappel, mais aussi pour simplifier au maximum la compréhension (parfois subtile) de toutes ces assurances, j’aime à résumer ainsi :
- Le locataire assure ses biens : La MRH (Assurance Multirisque Habitation).
- Le propriétaire assure ses murs : La PNO.
- La copropriété assure les murs de la copro ! La MRI (Assurance Multirisque Immeuble).
Je sais, je vulgarise à outrance mais dans les grandes lignes, cela résume parfaitement la situation. L’assurance PNO est également valide pour les locaux commerciaux.
La MRH (Multi Risque Habitation) est obligatoire dans tous les cas pour un locataire. Cependant, cette garantie est souvent réduite à son minimum en termes de couverture des risques. Par conséquent, la PNO vient consolider la prise en charge au bénéfice du propriétaire bailleur, toutes les lacunes d’une MRH « de base ».
En copropriété la question ne se pose pas, car depuis la Loi ALUR, la PNO est obligatoire.
Dispositif simple et accessible : Comment décrypter les offres ?
Les assureurs sont les « sachants » en matière de sinistre. Et même l’expert que je suis ne dispose pas des données et des statistiques précises dont disposent à l’évidence les compagnies. Il existe de nombreuses offres et nous ne pourrions pas toutes les citer. A titre d’exemple, des grands noms du segment proposent de vraies solutions aujourd’hui.
L’exemple concret, disponible en ligne
Je vais donc faire simple et évoquer un de ces grands noms : Groupama. J’ai eu l’occasion de traiter de nombreux dossiers chez cet assureur lorsque j’étais sur le terrain dans la région PACA. Leur site internet offre une vision plutôt claire et complète sur le sujet qui nous intéresse. Ce sera donc un bon exemple pour ce dossier.
Assurance PNO en ligne
Chez Groupama, l’offre pour les propriétaires bailleurs existe depuis longtemps. Je vous invite découvrir leur offre sur leur site web : Groupama et son assurance PNO . D’autant que l’assureur propose régulièrement des offres promotionnelles intéressantes (actuellement c’est 50 euros qui vous sont offerts pour toute souscription). La version en ligne mérite d’être lisible, et parfaitement compréhensible, ce que nous aimons particulièrement à la rédaction.
Vous pouvez prendre quelques petites minutes pour réaliser une simulation. Au risque de me répéter, c’est l’exemple en ligne le plus simple que j’ai trouvé. Bon, il est vrai que « Cerise » apporte également un bel enthousiasme sur ce sujet au demeurant « trop sérieux » mais qu’il est bon de rappeler.
Quels sont les risques couverts ?
Couverture du risque – Assurance PNO Groupama
Pour reprendre cet exemple, la couverture est évidemment à la carte, et je vous laisse le soin de réaliser votre propre simulation en ligne. Mais reprenons les éléments essentiels. La couverture est complète, à vous de cocher les bonnes cases :
- Incendie.
- Actes terroristes (ce n’est pas anecdotique, les médias sont là pour nous le rappeler).
- Dégâts des eaux (pour rappel, c’est un sujet à fort enjeu).
- Vandalisme (non couvert par une MRH).
- Rééquipement à neuf.
- Annexes, dépendances, extérieurs (voir mon exemple en tète d’article).
- VRD, canalisations enterrées, etc.
- Etc.
Conclusion
Il est presque inutile de le répéter. Qu’on le veuille ou non, l’assurance PNO est devenue un incontournable pour les propriétaire bailleurs, même lorsqu’il s’agit d’une résidence individuelle, hors copro. Que ce soit en phase travaux, ou en phase vacances, c’est devenu indispensable. Faites le.
Merci pour vos lectures.
Serge USTUN.
