Le décret tertiaire impose aux propriétaires et occupants de certains bâtiments à usage tertiaire de réduire progressivement leurs consommations énergétiques. Bureaux, commerces, établissements scolaires, hôtels ou bâtiments administratifs sont notamment concernés par cette réglementation issue de la loi ELAN. La règle principale est simple : Une superficie de 1000 m2 ou plus.
Avec une première échéance fixée à 2030, le dispositif Éco Énergie Tertiaire constitue un enjeu important pour les gestionnaires immobiliers, les entreprises et les collectivités. Mais quels bâtiments sont réellement concernés ? Quelles économies d’énergie faut-il réaliser ? Et surtout, les propriétaires doivent-ils obligatoirement engager des travaux de rénovation ? Pour information, le tertiaire en France, c’est 15% de la consommation totale en énergie (source ADEME). Une fois ce chiffre annoncé, il devient plus légitime d’appréhender ce dispositif et de l’étudier.
Voici les principales dispositions à connaître pour comprendre le décret tertiaire et ses conséquences sur le parc immobilier français.
Qu’est-ce que le décret tertiaire ?
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, communément appelé décret tertiaire, précise les obligations de réduction des consommations d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire. Il découle de l’article 175 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et s’inscrit dans la politique nationale de transition énergétique.
Son principe est relativement simple : les bâtiments concernés doivent progressivement diminuer leurs consommations énergétiques, selon des objectifs définis à plusieurs échéances.
Cette réglementation est également connue sous le nom de dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET).
Contrairement à certaines réglementations thermiques, qui fixent principalement des exigences de performance lors de la construction ou de la rénovation, le décret tertiaire s’intéresse aux consommations réelles des bâtiments pendant leur exploitation. Cette distinction est importante. Un bâtiment correctement isolé peut présenter des consommations élevées lorsque ses équipements sont mal réglés ou lorsque ses usages énergétiques ne sont pas maîtrisés. En outre, il faut également prendre en considération l’évolution des bâtiments en fonction de leurs activités propres. Nous examinerons cela notamment en ce qui concerne le « dossier de modulation » qui s’y rattache.
Source et références : Site gouvernemental / Le dispositif Eco Energie Tertiaire.
Quels bâtiments sont concernés par le décret tertiaire ?
Le dispositif concerne les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments accueillant des activités tertiaires, dès lors que leur surface cumulée affectée à ces activités atteint 1 000 m² ou davantage. Attention, il existe des subtilités à bien appréhender.
Le décret peut notamment s’appliquer aux :
- Immeubles de bureaux et bâtiments administratifs ;
- Commerces et centres commerciaux ;
- Hôtels et établissements de restauration ;
- Établissements scolaires et universitaires ;
- Établissements de santé et structures médico-sociales ;
- Équipements sportifs et culturels ;
- Locaux logistiques et autres bâtiments accueillant des activités tertiaires.
Le seuil de 1 000 m² ne s’apprécie pas nécessairement à l’échelle d’un seul local.
Par exemple, plusieurs commerces installés dans un même bâtiment peuvent relever du dispositif lorsque leurs surfaces tertiaires cumulées atteignent le seuil réglementaire. Il en va de même pour certains ensembles immobiliers situés sur une même unité foncière ou un même site.
Un commerce de 300 m² peut donc être concerné, même si sa surface individuelle reste inférieure à 1 000 m². Certaines exceptions existent, notamment pour les constructions provisoires, les lieux de culte et certaines activités opérationnelles liées à la défense ou à la sécurité. La liste des établissements concernés (ou non concernés) est disponible sur le site de l’ADEME.
Quels sont les objectifs du décret tertiaire pour 2030, 2040 et 2050 ?
La réglementation prévoit trois grandes échéances de réduction des consommations d’énergie finale.
- 2030 => 40 % de réduction
- 2040 => 50 % de réduction
- 2050 => 60 % de réduction
Ces pourcentages correspondent à la méthode dite en valeur relative, calculée à partir d’une année de référence choisie dans les conditions réglementaires, qui ne peut être antérieure à 2010.
Il existe également une seconde méthode, dite en valeur absolue.
Dans ce cas, le bâtiment doit atteindre un niveau de consommation énergétique exprimé en kWh/m²/an, déterminé notamment selon la catégorie d’activité exercée. Ces deux méthodes constituent des voies alternatives pour satisfaire aux objectifs réglementaires. Prenons un exemple simplifié : un bâtiment tertiaire consommait 200 000 kWh d’énergie finale par an durant son année de référence. Selon la méthode relative, son objectif théorique pour 2030 serait de ramener cette consommation à 120 000 kWh annuels, avant les éventuels ajustements réglementaires.
Le décret tertiaire impose-t-il obligatoirement des travaux ?
Le décret tertiaire impose des objectifs de réduction des consommations, mais ne rend pas systématiquement obligatoire la réalisation de travaux lourds. Plusieurs leviers peuvent être mobilisés.
- L’amélioration de l’enveloppe du bâtiment constitue une première possibilité : isolation des murs ou de la toiture, remplacement des menuiseries, traitement de certaines déperditions thermiques.
- Les équipements techniques représentent un autre poste important. Le remplacement d’un système de chauffage vieillissant, l’amélioration de la ventilation ou la modernisation de l’éclairage peuvent contribuer aux économies recherchées.
Mais les actions ne sont pas exclusivement matérielles. Une meilleure programmation du chauffage, l’adaptation des températures de consigne, l’extinction des équipements inutilisés ou l’optimisation des horaires de fonctionnement peuvent également réduire les consommations.
La stratégie dépend donc de l’état initial du bâtiment, de son activité et de ses équipements.
Un audit énergétique peut aider à identifier les actions pertinentes et à hiérarchiser les investissements. Il faut néanmoins distinguer le décret tertiaire des autres réglementations applicables aux équipements techniques, notamment le décret BACS, qui prévoit ses propres obligations en matière d’automatisation et de contrôle des bâtiments.
Question : Comment gérer ces obligations lorsqu’il s’agit de bâtiments qui ne peuvent pas bénéficier d’une rénovation telle qu’une ITE (Isolation Thermique Extérieure) en raison d’une impossibilité technique ou architecturale ? Les bâtiments Haussmanniens en sont un parfait exemple.
Qu’est-ce que la plateforme OPERAT ?
Plateforme OPERAT pour application du décret tertiaire
Le suivi des consommations énergétiques repose sur OPERAT, une plateforme numérique développée et administrée par l’ADEME. Les assujettis doivent y déclarer annuellement les consommations énergétiques des bâtiments concernés. Cette déclaration permet de suivre l’évolution des consommations et de mesurer les progrès réalisés au regard des objectifs réglementaires.
La plateforme délivre notamment une attestation annuelle et une notation Éco Énergie Tertiaire.
Les obligations concernent les propriétaires et, selon les situations, les preneurs à bail. La répartition pratique des démarches doit être organisée entre les parties, notamment dans le cadre des relations locatives. Il ne suffit donc pas de réaliser des économies d’énergie : leur suivi et leur déclaration font également partie des obligations réglementaires.
Source : ADEME : Consulter le site de la plateforme OPERAT.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Le décret tertiaire prévoit des mesures administratives en cas de manquement aux obligations.
Celles-ci peuvent notamment comprendre une mise en demeure, la publication du nom des personnes concernées selon une procédure de type « name and shame », ainsi que des amendes administratives dans les conditions prévues par les textes.
Les plafonds peuvent atteindre 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale en cas de non-respect des objectifs, à l’issue de la procédure applicable. Il convient toutefois de distinguer les défauts de déclaration des consommations et les situations de non-atteinte des objectifs énergétiques.
Par ailleurs, certaines contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou économiques peuvent justifier une modulation des objectifs, sous réserve de respecter les procédures réglementaires. C’est que nous évoquions dans le premier paragraphe. Mais attention, un dossier de modulation ce n’est pas simplement un « pardon, je peux pas » sur une feuille volante. D’ailleurs, et du fait de la complexité d’appréhension du dossier de modulation, nous rédigerons un dossier technique dédié dans nos lignes, via un article ultérieur. Il existe de très bons récapitulatifs comme les dossiers de la SOCOTEC par exemple. C’est donc partie remise sur ce point, mais rassurez vous, nous sommes à pied d’œuvre. Un entretien avec un responsable SOCOTEC est déjà planifié. Dans l’attente, vous pouvez visionner cette vidéo explicative qui résume assez bien la notion de dossier de modulation.
Ci-dessus : Midhad Blazevic (Expert Technique National en performance énergétique) et Emilie Fessler (Référente Technique Nationale Energie & Carbone).
Le décret tertiaire : une nouvelle manière de gérer les bâtiments
Au-delà des obligations administratives, le décret tertiaire introduit une logique de suivi durable de la performance énergétique du patrimoine immobilier. L’objectif n’est plus seulement de construire ou de rénover un bâtiment performant, mais de vérifier que ses consommations restent maîtrisées pendant son exploitation.
Cette approche suppose une meilleure connaissance du bâtiment, de ses équipements et des habitudes de ses occupants. Elle peut également encourager les propriétaires et gestionnaires à programmer leurs investissements sur plusieurs années, plutôt que d’attendre les échéances réglementaires. Avec l’objectif de 2030 désormais proche, les acteurs concernés ont intérêt à vérifier leur assujettissement, à fiabiliser leurs données de consommation et à identifier les premiers leviers d’amélioration.
Le décret tertiaire ne doit donc pas être compris uniquement comme une contrainte de rénovation. Il constitue également un dispositif de gestion énergétique qui engage durablement les propriétaires, les exploitants et les occupants des bâtiments tertiaires.
Affaire à suivre.
Delphine Giroud pour Monbatiment.fr
