Inutile de rappeler que pour toute construction il faut un permis de construire (ou une demande préalable de travaux). Ce dernier doit respecter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) et il ne vous aura pas échappé que celui-ci est divisé en zones.
Je vous propose que nous fassions le tour de ce sujet car il nous sera utile en complément d’un certain nombre d’articles déjà publiés dans ces pages concernant les démarches administratives en vue de construire un bâtiment quel qu’il soit.
Comprendre les zones dans les PLU (Plan Local d’Urbanisme)
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document essentiel de planification urbaine, élaboré à l’échelle d’une commune ou d’un groupement de communes (intercommunalité). Pour les intercommunalités nous parlerons de PLUi.
Il définit les règles d’occupation et d’utilisation des sols, et encadre le développement urbain pour assurer une croissance harmonieuse, durable et équilibrée du territoire.
Lettres de zonage sur un PLU
Un des aspects fondamentaux du PLU est le zonage, qui segmente le territoire communal en plusieurs zones réglementaires, chacune soumise à des règles spécifiques. Attention, quand vous consultez le cadastre (sur cadastre.gouv) vous voyez des lettres, en général sur le pan de commune, cependant ces lettre ne correspondent pas au PLU mais à un zonage de « feuilles » du cadastre.
Pour consulter les zones, il est préférable de se rendre sur le site internet de votre commune.
Introduction au zonage dans un PLU
Le zonage permet de réguler les constructions en fonction de leur destination (habitation, commerce, industrie, etc.), de préserver certains espaces naturels ou agricoles, et de planifier l’extension urbaine. Il répond également à des enjeux environnementaux, économiques, sociaux et patrimoniaux.
Le règlement du PLU contient les prescriptions applicables à chaque zone, déclinées en articles (de 1 à 15), définissant par exemple :
- La nature des occupations autorisées ou interdites,
- Les règles de densité,
- Les implantations,
- Les hauteurs,
- Les espaces verts à préserver,
- Les stationnements à prévoir, etc.
Les grandes catégories de zones dans le PLU
Exemple de zones sur une feuille cadastrale
Les lettres de zonage utilisées pour le PLU ne sont pas à rapprocher des lettres de feuilles d’une commune sur le cadastre. En revanche, le PLU s’appuie bien évidemment sur les feuilles de cadastre pour délimiter ces dites zones. Les deux sont donc étroitement liés.
Les zones dans un PLU sont désignées par des lettres, et se répartissent principalement en quatre grandes catégories :
Zone U (zone urbaine)
La zone U désigne les zones déjà urbanisées, disposant d’équipements collectifs suffisants (voirie, réseaux d’eau, assainissement, électricité, etc.). Dans ces zones, les terrains sont constructibles de manière immédiate.
Sous-catégories possibles :
- Ua : centre-ville ou tissu urbain ancien à préserver,
- Ub : quartiers résidentiels récents,
- Uc : zones d’habitat pavillonnaire,
- Ud : zones d’activité intégrées à la ville (artisanat, commerce, etc.).
Objectifs :
- Optimiser les espaces construits,
- Favoriser la densification,
- Réduire l’étalement urbain.
Zone AU (zone à urbaniser)
La zone AU (anciennement NAh ou NA) désigne les secteurs destinés à accueillir une urbanisation future, souvent dans une logique d’extension urbaine planifiée. Ces zones peuvent être constructibles sous conditions.
Sous-catégories :
- AU1 ou AUa : urbanisation possible à court terme, avec équipements suffisants ou à créer dans le cadre d’une opération,
- AU2 ou AUb : urbanisation conditionnée à une opération d’aménagement d’ensemble (ZAC, lotissement),
- AUh : zones AU destinées prioritairement à l’habitat.
Conditions fréquentes :
- Nécessité d’un permis d’aménager,
- Réalisation d’équipements publics,
- Orientation d’aménagement et de programmation (OAP) applicable.
Zone A (zone agricole)
La zone A regroupe les espaces agricoles à préserver, considérés comme essentiels à l’économie agricole, à l’environnement et à la biodiversité. La constructibilité y est très restreinte, afin d’éviter la consommation d’espaces naturels.
Usages autorisés :
- Bâtiments nécessaires à l’exploitation agricole (hangars, serres, bâtiments d’élevage),
- Logements pour les agriculteurs ou leurs salariés (avec justification),
- Équipements d’intérêt public (rarement).
Objectifs :
- Lutter contre la périurbanisation,
- Protéger les terres cultivables,
- Favoriser l’agriculture locale.
Zone N (zone naturelle et forestière)
La zone N couvre les espaces naturels, boisés ou à forte valeur écologique, ainsi que les zones sensibles (risques naturels, paysages remarquables, corridors écologiques, etc.). Elle vise à préserver le patrimoine naturel et les équilibres écologiques.
Sous-catégories :
- Np : protection stricte du paysage,
- Nf : forêt,
- Nh : hameaux anciens ou constructions dispersées dans des milieux naturels.
Activités permises :
- Exploitation forestière,
- Réhabilitation de bâtiments existants,
- Installations légères compatibles avec la vocation naturelle (aires de pique-nique, observatoires, sentiers…).
Objectifs :
- Préserver la biodiversité,
- Empêcher l’urbanisation diffuse,
- Lutter contre les risques naturels.
Les zones mixtes et spéciales
En plus des zones principales, le PLU peut comporter des zones plus spécifiques ou des sous-zonages selon les enjeux locaux :
Zones UX / UE / UL / UT…
Ces désignations varient selon les communes, mais désignent généralement des **zones à vocation particulière :
- UE : zones d’activités économiques (zones industrielles ou artisanales),
- UL : zones de loisirs (parcs, campings),
- UT : zones touristiques (stations balnéaires, zones d’accueil),
- UX : zones mixtes (habitat + commerce, ou activités compatibles avec le logement).
Secteurs protégés ou soumis à servitude
Certaines zones, bien que situées dans une zone U ou AU, peuvent faire l’objet de règles spécifiques du fait :
- De la proximité d’un monument historique (secteur sauvegardé, périmètre de protection),
- De risques naturels (inondation, feu de forêt, etc.),
- D’enjeux environnementaux (zones humides, sites Natura 2000),
- De servitudes d’utilité publique (SUP).
Outils complémentaires au zonage : OAP et SUP
OAP / Orientations d’Aménagement et de Programmation
Les OAP viennent compléter le zonage en définissant des principes d’aménagement qualitatifs (espaces publics, mixité fonctionnelle, trames vertes, mobilités douces, etc.), applicables à certaines zones (souvent AU).
SUP / Servitudes d’Utilité Publique
Elles limitent ou encadrent l’usage du sol dans certaines zones. Exemples :
- Servitude aéronautique,
- Servitude de protection des monuments historiques,
- Zones de danger liées à des installations classées.
L’importance du zonage pour les porteurs de projet
Avant de déposer un permis de construire, il est indispensable de consulter le PLU pour :
- Vérifier la zone dans laquelle se situe le terrain,
- Prendre connaissance des règles spécifiques applicables (implantation, hauteur, surface, stationnement, matériaux…),
- Identifier les contraintes liées (SUP, risques, prescriptions architecturales…).
Un projet situé en zone A ou N aura très peu de chances d’aboutir, sauf exceptions strictes. À l’inverse, les zones U sont propices à l’urbanisation, mais restent soumises à des règles précises.
Conclusion
Le zonage du PLU est un outil essentiel à la bonne gestion du territoire. Il reflète une stratégie d’aménagement local articulée autour du développement urbain, de la protection de l’environnement, du soutien à l’agriculture et de la qualité de vie des habitants.
Comprendre les sigles et les spécificités de chaque zone (U, AU, A, N) permet non seulement de mieux lire un PLU, mais aussi de sécuriser juridiquement tout projet immobilier, qu’il soit privé ou professionnel.
Bon à savoir : le PLU est un document public, consultable en mairie ou sur le site internet de la collectivité. En cas de doute, il est recommandé de faire appel à un architecte, un géomètre-expert ou un service d’urbanisme local pour interpréter correctement les règles applicables.
Nous aurons besoin de ces éléments lors de nos démarches administratives et je m’adresse plus particulièrement à celles et ceux qui souhaitent réaliser une autoconstruction. Je vous renvoie à mon dossier précédent : Déposer un permis de construire.
Merci pour vos lectures et bon chantier.
Serge USTUN.
