Nul n’est à l’abri d’une erreur, pas même les juges de la forme (en opposition aux juges du fond). Lorsque le tribunal lui même se trompe sur une responsabilité en action en décennale, c’est suffisamment pertinent pour que la rédaction apporte un éclairage formel sur le fond. Oui, nous sommes bien d’accord qu’en cassation on juge la forme, mais comprenez bien ceci, la caractérisation de l’ouvrage est ici réelle et sans ambiguïté.
Tentons d’approfondir nos propos.
Le contexte du sinistre et la demande de responsabilité en décennale
Arrêt : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 janvier 2026, 24-12.809, Inédit.
Le contexte est commun. Il s’agit de la vente d’un bien immobilier dont les vendeurs ont aménagés une surface de vie en sous-sol. Après la vente, les acheteurs découvrent de la moisissure sur les murs, un décollement des parement, et une dégradation importante d’absolument tous les supports. Nous ne connaissons pas les termes de la négociation lors de la vente, ni même la chronologie (apparition des dégâts visibles) mais si le sinistre est sous la décennie, alors oui, il s’agit sans aucune ambiguïté d’une responsabilité décennale.
C’est un post très intéressant de l’OFIB sur LinkedIn qui alerte la rédaction.
L’arrêt de la cours de cassation
Extrait de l’arrêt :
« 1. Selon l’arrêt attaqué (Riom, 12 septembre 2023), par acte du 8 juillet 2014, Mme [J] et M. [C] (les acquéreurs) ont acquis de Mme [N] et de M. [W] (les vendeurs) une maison d’habitation.
2. Ayant constaté de l’humidité dans l’une des pièces du sous-sol, qui avait été transformée par les vendeurs en pièce à vivre, ils ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 12 mars 2019.
3. Ils ont ensuite assigné les vendeurs en paiement de diverses sommes, au titre du coût des réparations, de la restitution partielle du prix de vente et des dommages-intérêts pour trouble de jouissance, sur les fondements, notamment, de la garantie décennale des constructeurs et de la garantie des vices cachés. »
Sources :
Qu’est-ce qu’un ouvrage ? Mobilier ou immobilier ?
Un ouvrage est un élément bâti à demeure. Fondé, scellé, adossé, enfouis, ou plus simplement : Tout élément structurel non mobile. C’est le sens même de la notion fondamentale d’immobilier. Il faut comprendre la notion de durabilité et d’immobilité et non la question de destination ou de surface. Un puits perdu n’est pas un espace de vie, sa surface est minimale, cependant, du fait de son ancrage et de son immobilisme, il devient un ouvrage par nature. Le carrelage scellé ou collé, devient un ouvrage par destination. Le papier peint, quant à lui, ainsi que la peinture, sont des « embellissements ».
Pour faire simple, tout ce qui peut s’enlever manuellement, sans utilisation d’outils destructifs, et dont la nature et la destination sont de décorer ou d’embellir sont considérés comme du mobilier.
Image simple : Un parquet flottant, c’est du mobilier. Un parquet collé en plein, c’est un ouvrage (au sens strict du droit et non pas en ce qui concerne l’IRSI par exemple).
Les juges se trompent : L’ouvrage est ici caractérisé
Propos de la cour :
« 5. Ayant relevé que les travaux réalisés par les vendeurs dans la pièce en sous-sol avaient consisté globalement en un cloisonnement et en l’isolation des murs, à poser un carrelage et à habiller le plafond, la cour d’appel a pu en déduire qu’ils ne constituaient pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil. »
Cet énoncé est non fondé, c’est l’avis de la rédaction.
Au vu du droit civil tout comme au regard des usages dans le bâtiment, tout élément scellé est de facto un ouvrage. Il n’est pas légitime de vouloir prétendre l’inverse. Le scellement, comme le collage en plein ne peut pas être considéré comme un embellissement au sens strict, mais comme un vecteur de parement permettant un embellissement futur ou intrinsèque. Soyons simples :
- Un parquet stratifié flottant : c’est un embellissement.
- Un carrelage collé en plein ou scellé : c’est un ouvrage.
Si tel n’était pas le cas, les carreleurs seraient ravis de pouvoir s’exonérer de leurs assurances décennales obligatoire. En droit, le sujet se comprend exactement de la même manière, et nous parlerons plutôt de « mobilier » ou « immobilier » dans ce cas :
- Le parquet stratifié flottant : c’est du mobilier (au sens juridique)
- Le carrelage collé en plein ou scellé : c’est de l’immobilier par destination (1ere année de droit).
Cette réflexion est tout aussi valide pour les cloisons (ossature et parement) ainsi que pour l’huisserie qui la compose et soyons plus précis :
- Le dormant d’un bloc porte : c’est un ouvrage (immobilier).
- L’ouvrant d’un bloc porte : c’est du mobilier.
Vous comprenez certainement mieux le raisonnement, qui n’est pas un raisonnement propre à la rédaction, mais bel et bien une question de droit, très largement validée par la doctrine.
En conséquence, sur cette affaire, les juges se trompent et la décision en 1ere ou 2ème instance n’aurait pas dû être cassée. C’est un déni de droit.
Attention : Ne confondons pas le fond et la forme
Sur le fond il est inapproprié de donner un avis. Ce sont les juges de première instance qui statuent et qui sanctionnent. Est-ce que le sous-sol n’était pas valorisé ? Était ce un « bonus » ? Ou au contraire ce dernier entrait il de plein droit dans la vente comme pièce de vie ? Tout cela ne nous regarde pas : c’est ce qu’il est d’usage de définir comme le « fond ».
Dès lors, il convient d’écarter toute notion de prix, d’indemnisation, ou de « deal ».
En revanche, en cassation, on juge sur la forme. La question n’est donc pas l’indemnité mais la simple responsabilité et qui plus est, il est ici question de qualification de l’ouvrage. Or ce dernier, payant ou gratuit, viable ou non viable, demeure un ouvrage. Nous avons pu lire que « le sous sol ne pouvait pas être qualifié d’ouvrage » car il n’était pas par essence une pièce de vie, or une fondation n’est pas une pièce de vie, mais cela reste un ouvrage.
Nous ne vivons pas dans les murs certes, mais ces derniers sont bel et bien des « ouvrages » au sens du droit.
En outre il est ici question de cloisons, de contre-cloisons, d’huisserie et de revêtements de sols scellé ou collés : Le carrelage.
Conclusion : L’action en décennale est légitime sur ce sujet
Pour la rédaction, l’action en décennale est donc légitime et n’aurait pas dû être cassée par la cour. Sur ce point, les juges se trompent dans l’appréciation de la notion fondamentale d’ouvrage. Il n’est pas ici question d’incriminer ou de montrer du doigt un quelconque fautif, ça c’est le travail des juges du fond. Il est simplement question d’éviter de dévoyer le fondement même de tout un pan du droit de la construction (et de la rénovation) et de se perdre en explications ambiguës :
– Tout ce qui est scellé ou fondé, collé à demeure, indissociable d’un ouvrage bâti sans méthode destructive est par nature ou par destination : Un ouvrage.
Merci pour vos lectures et bon chantier.
Serge USTUN.
