Les BPU, acronyme de Bordereau de Prix Unitaire, sont utilisés pour définir un cadre de tarification d’actes tous corps d’états, dans le bâtiment. Ces grilles tarifaires ne sont pas exclusivement dédiées aux marchés publics, elles couvrent un large champ de sujets.
Des marchés publics aux assurances, examinons ensemble la logique des BPU, ainsi que leur mise en pratique.
BPU : Signification
Comme son nom l’indique, le Bordereau de Prix Unitaire est une grille de tarification d’un acte, avec ou sans fourniture, lié à un ouvrage du bâtiment (ou une simple prestation). Son strict respect est obligatoire pour les marchés publics, et consultatif pour les autres types de contrats.
Définition de BPU aux éditions Eyrolles
Le (ou les) BPU est proche d’un DQE (Détail Quantitatif Estimatif), que vous avez tous du remplir un jour ou l’autre, à l’occasion d’une réponse à un appel d’offre, ou sur mission d’architecte.
Le BPU est opposable. Comprenez par là qu’il ne s’agit pas d’une base de réflexion budgétaire en avant projet, mais bel et bien d’un élément engageant les parties. Par conséquent, vous ne pouvez pas remettre en question le BPU, une fois celui ci accepté.
La principale utilisation des BPU sont les marchés publics et appels d’offres. Cependant, dans son sens plus large, le BPU peut être considéré comme un contrat cadre tarifaire, dans de nombreux autres domaines.
- Appels d’offres et marchés publics
- Assurances après sinistre
- Bordereau de prix entre donneur d’ordre et sous traitant (pour la construction par exemple)
- Contrats cadres avec les régies, syndics, et gestionnaires de biens (pour l’entretient ou les réparations)
- Etc.
Lien vers un article très intéressant sur les BPU sur le site Marche-Public.fr
La nomenclature utilisée dans les bordereaux
Les BPU peuvent donc considérer des actes en surfaces (m2), en volume (M3), en unité, à l’heure ou à l’acte. Dans ce cas (acte), il sera question de forfait.
Dans les cas les plus simples, la nomenclature est scindée en unités communes:
- Surfaces en m2
- Longueur en mL
- Volumes en m3
- Heures passées en Heures
Chaque ligne devra contenir la désignation (ou descriptif de l’ouvrage), la quantité de ce dernier, et le montant correspondant au prix unitaire. Dans certains cas, plus complexes à déterminer financièrement, il sera possible de réfléchir en « acte » ou « forfait ».
En effet, bien souvent il n’est pas possible de quantifier précisément un ouvrage, ce dernier ne rentrant pas dans l’usage commun. Exemple :
- Dépose, pose d’un appui de fenêtre précontraint : Acte facilement quantifiable, peut intégrer un BPU en « unité »
- Dépose, taille à façon d’un appui en pierre (…) : Sujet difficilement quantifiable, ouvrage à façon, devra être quantifié au forfait.
Cet article suit mon article sur la notion de bibliothèque de prix, très proche et complémentaire du présent sujet.
Les BPU dans les marchés publics
Pour les marchés publics, le BPU ressort du droit administratif.
Exemple de marché faisant appel à un BPU
Ci-dessus : Exemple de fichier PDF fourni lors d’une demande par l’administration, le bordereau est clairement évoqué (en rouge dans le texte).
Les appels d’offres et marchés publics se basent essentiellement sur des bordereaux.
Ce sont, bien souvent, des nomenclatures issues du travail des économistes du bâtiment. Ces documents ne sont donc pas établis par « hasard », mais sur une connaissance établie des prix du marché, de la régionalité, et des actes.
Sujet de discussions et de litiges, le non respect des BPU pourrait à lui seul représenter des dizaines d’ouvrages de jurisprudence. C’est, après les malfaçons, le sujet de discorde le plus fréquent dans le bâtiment.
Trois notions sont proches des bordereaux, et intimement liées (au niveau consultatif et engagement) au BPU :
- Les CCTP : Les cahiers de clauses techniques, qui définissent les ouvrages, donc leur éléments chiffrables constitutifs.
- Les DCE : Se sont les Dossiers de Consultation des Entreprises.
- Les DQE : Ce sont des quantitatifs, souvent soignés, ligne par ligne et ouvrage par ouvrage : Détails Quantitatifs et estimatifs.
NOTA : Les bordereaux, ainsi que les réponses aux appels d’offre se font généralement sur fichier EXCEL (.xls).
Point d’intérêt singulier : Le caractère communicable d’un BPU sur village-justice
L’après sinistre dispose de ses propres BPU
Dans la rénovation après sinistre, qu’il soit question d’incendie, de dégât des eaux ou de catastrophe naturelle, les BPU sont également de rigueur.
La quasi totalité des assureurs intègrent les bordereaux de prix dans leur relations avec les artisans.
Une règle de simplification
Ces BPU sont différents selon l’assureur, et font l’objet de révisions selon le contexte (voir plus bas) ou simplement, selon l’évolution de l’indice des coûts.
- Dégâts des eaux
- Incendie
- Reprise en sous oeuvre (RSO)
- Vandalisme
Pour exemple, ces trois dernières années les assureurs accordent une plus value « RSE » sur les actes et interventions. Ces derniers sont donc très rapidement ajustés aux réalités des exigences du bâtiment.
Dans tous les cas de figure, que ce soit au stade de la rédaction du devis ou bien en phase facturation, vous devez respecter les BPU. Le cas échéant, mieux vaut indiquer clairement au devis, avant acceptation, le caractère « Hors » bordereau d’un ouvrage.
Les ouvrages les plus courants sont nécessairement les plus nomenclaturés.
Certains BPU sont simplifiés à l’extrême pour assurer une meilleure collaboration entre les parties.
A l’inverse, certains corps d’état sont plus difficiles à « caser » dans de simples lignes EXCEL. Pour exemple, il est très difficile de générer un BPU pour les menuiseries extérieures, en raison de leur grande multiplicité :
- Dimensions toujours différentes
- Matériaux multiples : PVC, ALU, BOIS, ACIER (pour les verrières ou les ateliers)
- Vitrage multiples : Double vitrage, triple vitrage, verre stadip, verre phonique etc.
- Pose complexe : Selon le bâti, la pose peut nécessiter plus ou moins d’efforts et de temps
Les cas « hors cadre »
Certains corps d’état, très en tension ou très marginaux, peuvent également sortir du cadre d’un BPU. Il s’agit généralement des métiers anciens, ou peu répandus :
- Staffeurs
- Maçonnerie en taille de pierre
- Charpente à façon (fermes et ouvrages complexes)
- Ferronnerie singulière (lambrequins, ouvrages d’art associés au bâti, gardes corps, etc.)
- Marbriers
- Menuiseries extérieures
- Lire mon article en complément sur la rédaction de lignes HORS BPU.
- Lire mon sujet concernant la prise en charge des accès difficiles dans les BPU.
Ces derniers vont donc établir leur propre grille de facturation, à l’acte ou au forfait, en ne se basant sur aucun BPU préétablis. En revanche, cette tarification doit se légitimer par le biais d’une indication au devis initial.
Pour tous marchés autres que « publics », comme celui que nous devons d’évoquer ou ceux plus bas, les BPU sont du ressort du droit commercial.
Exemple de BPU non applicable :
Pour les menuiseries extérieures, bien souvent les BPU sont rédigés au m2. Cependant, il semble évident qu’il est impossible de rationaliser une menuiserie au m2. Son type (Bois, Alu, PVC) et ses nombreuses autres particularités (Oscillo battant, ouverture à l’anglaise etc.) ne permet que le « cas par cas ».
De fait, les BPU sont très largement sous estimatifs et les menuisiers sont dans l’incapacité de répondre à la demande.
Les bordereaux de sous-traitance
Le bordereau de sous-traitance est à proprement parler un BPU, puisque qu’il rentre dans la catégorie des Bordereaux de Prix Unitaires.
Il gère les accords tarifaires entre le donneur d’ordre et le sous-traitant.
Ces conditions, faisant contrat, sont très répandues dans le domaine de la Construction de Maison Individuelle (CMI) mais également, plus largement, dans la construction neuve (logements collectifs, etc.).
Dans ce cas, le bordereau facilite grandement les rapports entre collaborateurs sur la régularité des chantiers. Il permet de donner un « accord cadre », souvent annuel ou biannuel, pour définir le montant des travaux consentis.
Le fait de s’entendre sur un bordereau de prix n’exclut pas le report des quantitatifs, et des montants unitaires, sur chaque nouveau chantier. C’est entre autres, la transformation du BPU en « ordre de mission » ou « ordre de service » (OM et OS).
NOTA: L’artisan contracteur est censé vérifier les quantitatifs notamment.
La révision des prix sur bordereaux
Le COVID, par exemple, fut un sujet d’évolution des BPU dans l’après sinistre. Les bordereaux autres que ceux visant les marchés publics ne sont donc pas figés.
Pendant cette difficile période, nous avons pu constater l’apparition de nouvelles lignes aux différents BPU. La plus célèbre étant la majoration de 6% pour « cause de COVID ».
En règle générale, ces derniers se « révisent » en fonction de l’évolution des indices de coûts et selon certaines conditions particulières.
- Evolution des coûts, annuelle ou biannuelle
- Conditions particulières (exemple pour le COVID)
- Ouvrages singuliers ou grande fluctuation des matériaux (acier, mousse PU etc.)
Pour les contrats publics, la modification ou révision d’un bordereau est d’une grande complexité. Il est nécessaire d’obtenir des avenants. La procédure administrative doit être parfaitement observée.
Il est intéressant de noter également les litiges qui naissent de désordres dans les montants. Je vous invite à lire cet excellent article du cabinet Charrel Associés, il est très pertinent :
Article sur les modifications de montant au BPU
BPU : Quelques exemples
Pour vous aider dans la compréhension du sujet, je vous donne ici quelques exemples courants de lignes tarifaires sur un BPU. Vous pouvez (et vous devez), vous créer votre propre bordereau, afin de faciliter la rédaction de vos devis ultérieurs.
Si vous œuvrez dans l’après sinistre, ces prix s’établissent en concertation avec l’assureur, ou le donneur d’ordre.
Exemple de lignes de bordereau:
- « Application de deux couches de peinture acrylique, MAT BLANC, avec reprise du support en une passe d’enduit (…) : 21 euros / m2 »
- « Fourniture et pose d’un plan de travail en aggloméré hydrofuge, revêtu, coloris selon choix du client (…) : 180 euros / Ml »
- « Fourniture et pose d’une trappe de visite en alu laqué BLANC, 60×60, pour accès aux combles (…) : 215 euros / Unité »
- « Reprise de bande à joint avec dépose de l’existant, curage et repose d’une bande à joint, compris lissage et ponçage (…) : 12 euros / Ml »
- « Remplacement d’un double vitrage, prise de cote, fabrication, mise en centre de tri de l’existant et pose du nouveau vitrage (…) : 75 euros / m2 »
- « Dépose, évacuation et repose de faïence compris joints et toutes finitions, hors fourniture (…) : 55 euros / m2 »
- « Dépose, évacuation et repose d’un parquet flottant stratifié sur sous couche non fournie, coupes et ajustements (…) : 28,60 euros / m2 »
- « Protection, mise en place d’un polyane, nettoyage et repli de chantier (…) : 3,60 euros / m2 »
NOTA : Les BPU s’expriment toujours en HT
Lire également : La rédaction d’un devis simplifié
Vous retrouverez l’intégralité des BPU en tous corps d’état dans la section « cours/abonnés » du programme de formation métreur. Ce sont de très bons exemples car ils sont régulièrement mis à jour.
Pour les métreurs en fonction et les experts, ou assistants d’experts, vous retrouverez toutes les lignes des différents BPU dans L-ONE, que je tiens à votre disposition.
Mes conseils
Si vous souhaitez remporter un marché, ou valider un partenariat sur le long terme, respectez les BPU !
Cependant, et nous le savons tous, il n’est pas toujours aisé de respecter des prix, parfois sous évalués. Dans ce cas, je vous conseille d’identifier clairement les ouvrages « hors » bordereau.
Notez le clairement au devis.
Lorsque, par anticipation, vous savez que vous allez « sortir » du BPU, indiquez le clairement et sans ambiguïté sur votre devis :
Exemple : « Hors BPU, curage et purge du mortier existant pour préparation à la pose d’un ancrage maçonné au droit de la poutraison, travail à façon ne pouvant faire l’objet d’une valorisation en bordereau : 215 euros / Unité ».
En outre, je vous conseille également de ne pas être « avares » sur le descriptif, lorsque vous sortez du bordereau. Plus vous serez explicites, plus l’économiste du bâtiment sera enclin à valider votre proposition.
Enfin, je vous conseille également d’établir votre propre bordereau personnalisé, pour vos devis, comme je l’évoquais plus haut dans le texte.
Les questions sur l’évolution des BPU
Ces dernières années, l’ensemble des métiers du bâtiment fait face à un véritable changement de paradigmes, et d’usages. Comment vont évoluer les BPU ?
Dans le neuf, la question n’est pas pertinente. Les BPU s’adapterons aux systèmes constructifs parfaitement maîtrisés par les bureaux d’études et les économistes du bâtiment. Autrement dit, tout évoluera de façon naturelle.
En revanche, les bordereaux vont-ils s’adapter aux nouveaux procédés qui ont visiblement le vent en poupe, poussés par l’autoconstruction et/ou les construction marginales ?
Les BPU sont-ils à jour pour ce qui concerne les éléments techniques et sanitaires en pointe, ou à la marge ?
La réponse est clairement négative actuellement, mais les assureurs et les experts sont réactifs.
Par conséquent, il est nécessaire d’élargir grandement le champ d’application des bordereaux de prix existant aujourd’hui, vers des évolutions sur les usages de demain. Et tout va très vite !
- Photovoltaïque, en remplacement ou en entretien, les cas sont encore trop rare pour intégrer un BPU.
- Maisons en ossature bois, comment la chiffrer en cas de sinistre par exemple ?
- Comment évaluer les ouvrages en autoconstruction suite à un séisme ?
- Habitats modulaires en acier (Aucun recul, donc aucun BPU = Maisons containers par exemple)
Sur les « forts enjeux », tels que la reprise en sous oeuvre (RSO), il semble qu’une impulsion soit en cours. Ces dossiers très pointus et normalement non soumis aux bordereaux semblent vouloir se « lisser » et intégrer une nomenclature précise.
Le sujet est vaste, il nécessite toute notre attention. Cet article sera donc un « tronc commun » que je mettrai à jour à chaque nouvelle évolution des usages en ce qui concerne les bordereaux de prix.
A lire également :
- Jurisprudence sur les BPU
- Définition d’un DCE en quelques mots aux éditions Eyrolles
- Définition du terme BPU dans le dictionnaire Eyrolles
Merci pour vos lectures et bon chantier !
Serge USTUN
