En matière d’expertise, tout comme en matière de recherche de fuites, les toitures végétalisées sont un véritable problème.
Soyons honnêtes, c’est très clairement le pire cas de figure que nous pourrions rencontrer sur un sinistre.
Revenons sur ces cas marginaux qui demeurent de véritables casse-tête pour les experts, comme pour les techniciens spécialisés en RDF (recherche de fuite).
Cet article vient en complément du dossier sur la recherche de fuite.
Avant propos
Le métier de la recherche de fuite se consolide depuis quelques années avec des techniciens spécialisés et des entreprises dédiées. Aujourd’hui, les experts sollicitent de plus en plus ces métiers techniques. Or, et même avec ce très haut niveau de spécialisation, il demeure certains cas inextricables : c’est le cas de recherches de fuites sous toiture végétalisée.
Recherche de fuite et toiture végétalisée : L’impossible casse-tête !
S’il est déjà extrêmement difficile de déterminer la localisation d’une fuite sur un toit terrasse traditionnel, c’est littéralement un casse tête lorsqu’il est question de toit végétalisé.
Et pour cause !
La manifestation de la fuite n’est jamais distinctement au droit de la fuite elle-même.
La capillarité, le prolongement de l’isolant, le guide d’eau des bacs etc., dirigent l’eau, parfois, à l’opposé de la source du problème.
Nous sommes sur un sujet que les techniciens de recherche de fuites eux-même qualifient de : Inextricable !
Avons nous trouvé l’ultime mouton à cinq pattes de l’expertise ? Sans aucun doute.
La question de l’étanchéité des toitures terrasses
Les toitures terrasses sont en soi déjà un premier élément de sinistralité importante. C’est la bête noire des courtiers et des assureurs en décennale.
De nombreuses entreprises ont fui le secteur en raison des primes annuelles trop élevées et d’autres on simplement baissé les bras face aux difficultés. Étancher une toiture terrasse est un acte technique qui est lourd de conséquences et qui nécessite les meilleurs techniciens.
Lorsque la mise en oeuvre est bien réalisée, aucun souci de fuite ou d’infiltration. Mais dès lors qu’il y a une faille dans l’étanchéité, les problèmes commencent.
Seul avantage dans ce cas : En vidant totalement le plénum, ou plus simple encore, lorsque la dalle béton est directement visible, la fuite est généralement toute tracée et il suffit de la suivre pour trouver la faiblesse en étanchéité.
Dès lors une simple réparation en greffe d’étanchéité est largement admissible, la facture ne sera pas outrancière.
Nous allons le voir, mais c’est autrement plus compliqué sur une toiture végétalisée.
Lire mon article sur l’étanchéité de toiture terrasse.
La question de la végétalisation d’une toiture
Lorsqu’il s’agit de végétalisation de toiture, tout devient terriblement compliqué. La rétention d’eau des terres, que ce soit dans les bacs de végétaux ou bien en « vrac » pour les plus anciennes méthodes, rend la recherche de fuite totalement diffuse.
- Aucun visuel du technicien ou de l’expert sur le complexe d’étanchéité.
- Aucun moyen de sondage « simple » même en utilisant les moyens que j’évoque dans mon article sur le sujet (en lien plus haut).
- L’obligation de débarrasser les bacs dans la plupart des cas et de curer le support.
- Coût potentiel de la recherche de fuite dépassant les conventions de prise en charge.
Dans notre cas, la végétalisation de toiture va rendre tous les process habituels d’une grande complexité. Vous l’aurez compris, il s’agit bien souvent de tout purger, ce qui vous laisse logiquement appréhender les coûts importants de l’opération.
En d’autres termes, et ne vous y trompez pas, une RDF sur une toiture végétalisée peut être très largement plus lourde qu’une recherche de fuite pour piscine par exemple. Comme je l’ai récemment expliqué dans un article, les RDF sur les piscines sont « relativement » accessibles.
Certaines entreprises comme la SMAC développent un procédé de recherche de fuite par propagation de fumée. Cette méthode est viable pour une toiture terrasse traditionnelle mais ne semble actuel pas pertinente pour la végétalisation.
Lire mon article sur la toiture végétalisée.
Les enjeux en expertise et en indemnisation
La recherche de fuite sur une toiture végétalisée est un dilemme, mais que dire de l’indemnisation ? Il s’agira d’ouvrir le dossier avec un ratio assez élevé de 300 euros à 400 euros le M2 (hors taxes). Votre mandant risque de se faire des cheveux gris !
Il y a peu de chances pour que le coût d’une réfaction ou d’une réparation soit inférieure à ce montant.
Conseils de la SOPREMA pour éviter les fuites sur une toiture terrasse.
Conclusion
Les toitures végétalisées sont un bienfait pour donner un visage plus écologique à la construction. En revanche, lorsqu’il est question d’infiltration par toiture et donc, de dégât des eaux : C’est clairement contre productif.
Ce types de cas doit être appréhender avec une grande méthodologie pour éviter de devoir purger l’ensemble d’une toiture, dont vous imaginez naturellement les conséquences.
Merci pour vos lectures et bonne expertise !
Serge USTUN.
