CCMI : Qu’est-ce que le « Contrat de Construction de Maison Individuelle » ? Comment est-il organisé et encadré par les différents acteurs de la construction ? Comment le CCMI peut-il vous protéger et quelles sont les grandes lignes qui le caractérisent ? Le sujet est sérieux, il touche des milliers de Français qui chaque année souhaitent réaliser leur rêve : Faire construire.
Or nous le savons, une construction de maison individuelle est le projet de toute une vie, notamment sur le plan financier et sur la bonne exécution des travaux. Le législateur ne s’est pas trompé, un tel enjeu méritait un encadrement rigoureux. Le CCMI est donc un type de contrat de construction dont le rôle principal est de vous protéger, sous tous les aspects d’un projet.
La construction, c’est notre domaine et vous le savez. Alors on en parle sérieusement aujourd’hui, dans ce dossier dédié.
Avant propos
Construire une maison est souvent le projet d’une vie. Il représente un investissement important, tant sur le plan financier qu’émotionnel. Pour sécuriser ce type de projet, la loi a mis en place un cadre juridique spécifique : le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Ce contrat vise à protéger les particuliers qui souhaitent faire construire une maison, en encadrant précisément les droits et obligations de chacune des parties.
Vous le savez si vous me lisez régulièrement, le sujet de la construction et de son cadre légal sont souvent un levier indispensable pour financer ses projets. Et le mot « indispensable » est pesé. Les organismes de prêts ne seront pas enclins à financer une construction sans ce précieux contrat dont je vous rappelle le rôle : Protéger le client.
Dans cet article, je vais vous expliquer en détail ce qu’est le CCMI, à qui il s’adresse, quelles sont ses garanties, ses avantages, les obligations des constructeurs et les pièges à éviter. Je ferai également un lien avec les problématiques que rencontrent les autoconstructeurs qui « de fait » sont exclus du cadre d’un contrat de construction.
Je vous invite à lire cet article sur le site officiel du gouvernement et qui résume assez bien le CCMI.
Qu’est-ce que le CCMI ? Le contrat de construction de maison individuelle
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un contrat réglementé par la loi du 19 décembre 1990. Il s’applique lorsqu’un particulier fait construire une maison destinée à son usage personnel ou familial, sur un terrain lui appartenant ou qu’il projette d’acquérir. Ce contrat ne peut pas viser la construction de plus de 2 logements dont la destination est de même nature.
Le CCMI encadre la relation entre le maître d’ouvrage (le futur propriétaire) et le constructeur. Il impose au professionnel de livrer une maison clé en main, en respectant un prix global et un délai déterminé.
Texte légal de référence : Consulter le texte sur Legifrance.gouv.fr
Le CCMI concerne :
- La construction d’une ou plusieurs maisons individuelles dont l’usage peut être mixte (habitation et professionnel).
- Maximum 2 constructions pour le même acquéreur sur un même terrain.
- Le CCMI peut concerner une construction en simple Hors d’eau / Hors d’air.
- Le contrat peut être rédigé avec ou sans la fourniture de plans.
Les deux types de CCMI
Il existe deux formes principales de CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) :
- CCMI avec fourniture de plan : Le constructeur propose et fournit les plans de la maison. C’est la formule la plus courante. Elle est destinée aux clients qui ne souhaitent pas passer par un architecte ou dessiner eux-mêmes leurs plans.
- CCMI sans fourniture de plan : Dans ce cas, le maître d’ouvrage fournit les plans (réalisés par un architecte ou lui-même), et le constructeur s’engage uniquement à exécuter les travaux conformément à ceux-ci.
Nous reviendrons sur le sujet de la VEFA dans un dossier dédié. J’ajouterai le lien ici.
Les obligations du constructeur
Le CCMI impose plusieurs obligations légales au constructeur :
- Garantie de livraison à prix et délai convenus : Le constructeur doit livrer la maison au prix fixé dans le contrat et dans les délais prévus.
- Garantie de parfait achèvement : Couvre les défauts signalés pendant l’année suivant la réception.
- Garantie biennale : Valable 2 ans après la réception, elle couvre les équipements dissociables (portes, robinetterie…). On parlera plus précisemment des « appareillages ».
- Garantie décennale : Couvre les malfaçons affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à l’usage, pendant 10 ans. J’ai déjà longuement évoqué le sujet et je vous propose de consulter mon dossier dédié à l’assurance décennale obligatoire.
- Assurance dommages-ouvrage : Elle doit être souscrite par le maître d’ouvrage, mais le constructeur est tenu de l’informer et de l’accompagner. En théorie, il est impossible de démarrer un chantier sans la DO.
- Respect des normes techniques et administratives : Le constructeur doit respecter le Code de la construction, le Plan Local d’Urbanisme, la RT 2012 ou RE 2020, etc.
NOTA : Lorsque vous signez un « Contrat de Construction de Maison Individuelle » la dommages ouvrages est nécessairement incluse, même si cette dernière est à votre charge. En revanche, sachez que vous pouvez contracter une DO pour tout autre projet en dehors d’une construction neuve. J’ai récemment été reçu par ETIK, partenaire de notre magazine, et nous avons des solutions sur ce point. Ils proposent dorénavant des DO pour les particuliers, en plus des décennales pour les artisans. Contactez nous (contact@monbatiment.fr), ou contactez Etik directement.
Les éléments obligatoires dans un CCMI
Un contrat CCMI doit contenir des mentions légales obligatoires pour être valide :
- L’identité des parties : Nom, prénom, etc.
- L’adresse du terrain : Le numéro de la parcelle, sa surface, la localisation.
- La description détaillée du projet de construction.
- Le prix global et forfaitaire (très important).
- Les modalités de paiement
- Le délai de livraison
- Les pénalités de retard
- Les garanties légales
- Les conditions suspensives (obtention du permis de construire, financement…)
- Un échéancier de paiement réglementé
- Une notice descriptive détaillée
Hors d’eau hors d’air ou clé en main : Le CCMI prévoit ces options
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle concerne les deux types de travaux : Hors d’eau / Hors d’air, et « Clé en main ». Il n’est donc pas légitime d’entendre qu’une construction Hors d’eau / Hors d’air peut se dispenser d’un CCMI. En revanche, rien ne vous interdit de passer par un marché de travaux avec une entreprise générale du bâtiment dans ce cas. Vous avez simplement le choix. Sachez simplement qu’une entreprise ne peut pas vous aiguiller vers un marché de travaux « sous prétexte » que le CCMI ne s’applique qu’aux travaux dits « clé en main« .
Ce serait une fausse allégation qui d’ailleurs est régulièrement « annulée » en cassation.
Il est tout à fait possible d’établir un simple marché de travaux, or cela doit être clairement indiqué au contrat. En l’absence de définition précise du type de marché, les juges peuvent légitimement statuer sur l’existence d’un CCMI « de fait ». Prudence, faites les choses consciencieusement et exiger un contrat de construction.
Avantages du CCMI pour le maître d’ouvrage
Le CCMI est conçu pour protéger le particulier, notamment contre les risques de dérives (retards, désertions de chantier) et de litiges (malfaçon évidente, mauvais matériaux, etc.). Voici ses principaux avantages :
- Encadrement légal strict
- Garantie de prix ferme et définitif : En cas de modification, un avenant (en plus ou moins value) doit être rédigé et signé.
- Maîtrise du calendrier : Les délais sont fermes.
- Sécurité juridique et financière.
- Interlocuteur unique : Le constructeur est votre seul interlocuteur, ce n’est pas de la « maîtrise d’œuvre ».
- Pas de surprise grâce à la notice descriptive : Tous les éléments constructifs, les appareillages, et les finitions sont portées à la notice.
- Recours facilités en cas de litige : Nous verrons le rôle du « garant » qui épaule tout contrat de CCMI.
Les étapes clés du CCMI
- Choix du constructeur
- Signature d’un contrat de réservation éventuel
- Obtention du permis de construire
- Signature du CCMI
- Délai de rétractation de 10 jours
- Souscription des assurances
- Ouverture du chantier : Voir aussi pour la MAP (mise au point technique).
- Réunions de chantier
- Réception des travaux
- Levée des réserves
Quelles différences avec d’autres types de contrats ?
Le CCMI se distingue d’autres formes de contrats, comme :
- Le contrat de maîtrise d’œuvre. Il engage un architecte pour la conception et le suivi des travaux, mais ne garantit ni prix ni délais.
- Le contrat de promotion immobilière : Il s’applique à des programmes collectifs plus complexes.
- L’auto-construction ou « autoconstruction », dont nous évoquons très régulièrement les thématiques dans ce magazine. Le particulier gère seul le projet, sans garantie. Dans ce cas il est même inutile de parler de contrat.
Le CCMI est donc le contrat le plus protecteur pour les particuliers non professionnels, notamment ceux qui veulent construire une maison individuelle sans expertise technique particulière.
lire mon dossier thématique sur le sujet de l’autoconstruction.
L’échelonnement des paiements (appels de fonds)
Une maison individuelle est un chantier qui nécessite généralement de lourds fonds. Nous ne sommes pas sur un simple chantier de rénovation mais sur une construction dont les sommes peuvent atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. En l’occurrence, le contrat de construction de maison individuelle règlemente clairement ces différents paiements aussi nommés « appels de fonds ». Généralement, c’est votre banque qui s’occupe de débloquer les fonds, parfois après validation de l’avancement des travaux.
- Ouverture du chantier : 15 %
- Achèvement des fondations : 25 %
- Achèvement des murs (compris seuils, coulage des linteaux, appuis de fenêtres et rampanage) : 40 %
- Hors d’eau (soit dès la pose du pare-pluie mais plus généralement à la pose des tuiles ) : 60 % – Nous reviendrons sur cette polémique, notamment pour les enduits de façades.
- Achèvement des cloisons et à la mise hors d’air (autrement dit, à la pose définitive des menuiseries) : 75 %
- Achèvement des travaux d’équipement et es appareillages, revêtements extérieurs, etc. : 95 %
Les 5 % du montant de la construction qui demeurent à payer sont bloqués pour assurer le parfait achèvement sous forme de garantie financière.
CCMI : Les pièges à éviter
Malgré ses nombreux avantages, le CCMI nécessite une lecture attentive car il peut demeurer des pièges. Voici quelques conseils :
- Lire attentivement la notice descriptive : elle précise les matériaux, les équipements, les finitions.
- Vérifier la solidité du constructeur : consulter les avis, vérifier les références, la santé financière.
- Ne jamais verser d’acompte avant la signature du CCMI.
- Connaître les modalités de rétractation et de recours.
- Suivre régulièrement l’avancement du chantier.
Pour les puristes : Sachez que le CCMI ne s’obtient pas pour les systèmes constructifs dits « non courants ». Par conséquent, il est tout à fait possible que des constructeurs vous proposent une maison individuelle sans que ce chantier ne soit couvert par les règles de l’art. Dans ce cas, vous devez exiger une preuve de l’affiliation du constructeur à un garant. Ce cas concerne les nouveaux types de maisons atypiques comme les maisons containers, les dômes géodésiques, les Tiny Houses ou tout autre procédé non courant. Soyez vigilants.
Les pénalités de retard prévues par le CCMI
Là encore, le législateur a tout prévu. Il existe des termes précis qui gèrent les indemnités de retard prévues par un contrat CCMI. Le délai inscrit sur la notice du contrat prend généralement un « délai » tout à fait rationnel pour achever la construction. J’ai déjà expliqué lors d’un précédent article que le délai de construction d’une maison individuelle est très, très, très largement surestimé en rapport avec le délai réel de mise en œuvre. Le constructeur garde donc une belle « marge » de manœuvre pour finir les travaux de votre maison.
Ce sont les articles L. 231-9 et L. 232-2 du code de la construction qui s’appliquent.
Attention, en termes de « retard » il faut préciser que vous pouvez déclencher une demande d’indemnité seulement à partir de 30 jours de défaillance. Cette indemnité est calculée sur la base d’un forfait journalier correspondant au 1/3000 ème du montant des travaux inscrit au CCMI. Source : Peyronnet Avocats.
Certaines causes réelles et sérieuses peuvent justifier un retard, et par conséquent, ne seront pas valides pour exiger une indemnité.
- Lire mon article sur la durée de construction d’une maison individuelle.
- Consulter le texte officiel (Légifrance) sur les pénalités de retard concernant le contrat de CCMI.
Quel est le rôle du garant dans le cadre d’un CCMI ?
Dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), la loi impose au constructeur de fournir une garantie de livraison à prix et délai convenus. Cette garantie est délivrée par un organisme de caution appelé « le garant », comme par exemple la FFACB (Fédération Française des Assureurs et Cautions du Bâtiment).
Sécuriser la construction en cas de défaillance du constructeur
Les crises, les mauvaises gestions, et les imprévus peuvent conduire le constructeur à quitter le chantier. Ce cas de figure semble ubuesque mais sachez que cela arrive régulièrement. Dans ce cas, le garant s’engage à faire terminer la maison, même si le constructeur initial :
- Fait faillite
- Est placé en liquidation judiciaire
- Abandonne le chantier (décès, causes diverses, accidents de la vie, etc.)
Le garant prendra alors en charge les travaux restants et les surcoûts éventuels nécessaires pour finaliser le projet dans les délais et au prix fixés par le contrat. Il existe des entreprises et des maîtres d’œuvres spécialisés dans la gestion de ces abandons de chantiers. Evidemment, c’est le recours ultime.
Protéger le maître d’ouvrage
Grâce à la garantie fournie par le garant, le maître d’ouvrage bénéficie d’une protection juridique et financière très forte. Il a la certitude que sa maison sera achevée, même en cas de problème majeur avec le constructeur. Il ne faut absolument pas négliger ce point.
Valider le contrat de construction
Avant de délivrer une garantie, le garant examine le CCMI en détail. Il vérifie que le contrat est :
- Conforme à la loi de 1990
- Équilibré entre les parties
- Accompagné de toutes les pièces obligatoires (notice descriptive, plans, assurances, etc.)
Un constructeur ne peut pas ouvrir un chantier sans avoir obtenu cette validation préalable. La documentation exigée par le garant est très règlementée, ainsi que le format des documents. Il existe une véritable nomenclature et un process de transmission des pièces.
Un constructeur couvert par un garant reconnu comme la FFACB, la CGI BAT (SMABTP) ou la CAMCA (à vérifier), est en général un professionnel solide et sérieux. Ces organismes choisissent avec rigueur les constructeurs qu’ils acceptent de couvrir.
Le garant est un acteur clé du CCMI
| Rôle | Impact pour le maître d’ouvrage |
|---|---|
| Garantie de livraison | Assure l’achèvement de la maison même en cas de défaillance |
| Sécurité financière | Protège contre les surcoûts et retards |
| Vérification du contrat | Garantit la conformité légale du CCMI |
| Sélection des constructeurs | Renforce la fiabilité du professionnel choisi |
Bon à savoir : Aucun versement ne peut être exigé par le constructeur avant l’obtention effective de cette garantie, ce qui constitue une protection supplémentaire pour le particulier.
Conclusion
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est une solution incontournable pour sécuriser un projet de construction. Encadré par la loi, il protège le futur propriétaire grâce à des garanties solides, une transparence contractuelle et un encadrement strict.
Avant de signer, il est essentiel de bien se renseigner, de comparer les offres et de se faire accompagner au besoin par un professionnel (notaire, avocat spécialisé, conseiller juridique). Avec un CCMI bien rédigé et respecté, vous pouvez envisager la construction de votre future maison avec sérénité, confiance et sécurité.
Merci pour vos lectures et bon projet de construction !
Serge USTUN.
